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特色小鎮(zhèn)，從倡導至今，雖只有兩年時間，但其繁衍與變身的速度卻格外迅猛。此前，上市公司華大基因聯(lián)手蘇州高新、萬科等房地產企業(yè)借打造生命科技小鎮(zhèn)之名，從而套騙國家高額補貼與土地的實名舉報信，暴走整個網(wǎng)絡與平面媒體。

盡管事實的真?zhèn)斡写炞C，但有一點可以肯定的是，目前全國各地正在快速上馬與大面積鋪開的特色小鎮(zhèn)不應成為房地產商刨金掘銀的樂土。

但是，透過加速跑量的特色小鎮(zhèn)，我們很容易從中捕捉到許多房地產商身影，如碧桂園在廣東惠州打造的科技小鎮(zhèn)、華夏幸福在河北廊坊布局的幸福創(chuàng)新小鎮(zhèn)、萬達在江蘇和遼寧等地主推的旅游小鎮(zhèn)，此外還有綠地在京津冀區(qū)域推出的智慧健康小鎮(zhèn)等等。

目前來看，無論是龍頭地產商還是中小型地產商，均不約而同地投身到了特色小鎮(zhèn)的布局與建設熱潮之中。而地產企業(yè)投資特色小鎮(zhèn)除了有惠及一方的暖意與情懷，更多的是逐利的商業(yè)動機。

如今，房地產企業(yè)集體奔向特色小鎮(zhèn)，主要是一二線城市土地資源越來越稀缺，拿地成本也越來越高，而且針對虛高房價的限購、限貸、限價與限售等宏觀調控政策接連不斷，并且三四線城市也因房價上漲而納入到了調控的范圍。

與此同時“棚改房貨幣化”安置模式也被叫停，地產商在大中型城市可以轉身騰挪的空間日益收窄，而轉向特色小鎮(zhèn)，不僅可以廉價拿到土地，還能享受到政府的補貼，何樂而不為？

更為重要的是，特色小鎮(zhèn)往往會冠上智能、文旅、科技、健康等時尚與先潮的前綴，成為當下人們提升生活品質的的重要選擇，進而助推價格上漲。

地產商之所以能夠集群式而且非常順利地進入特色小鎮(zhèn)，主要是可以與地方政府的需求實現(xiàn)無縫對接。

在不少地方官員眼中，特色小鎮(zhèn)就是一個投資平臺，借此不僅可以短平快地獲取增量資本，還能制造出供人觀瞻的面子工程與政績工程，于是在特色小鎮(zhèn)建設上定數(shù)量、下指標成為了不少地方政府的標配動作，而迎合地方政府的平臺融資偏好，房地產開發(fā)商也紛紛喊出了打造各種特色小鎮(zhèn)的響亮口號。

然而，依靠房地產來造鎮(zhèn)，且不說在用地規(guī)模上定會對其他產業(yè)投資形成“擠出效應”進而導致資源錯配，由于地產商缺少產業(yè)運作經(jīng)驗，而且房地產本身也沒有技術含量，結果造出來的特色小鎮(zhèn)必然是一個缺乏實體內容與產業(yè)支撐的低端空心鎮(zhèn)。而且說不定樓房蓋起來了，房價炒上去了，地產商獲利走人，最終留給特色小鎮(zhèn)的可能是一地雞毛。

進一步分析，特色小鎮(zhèn)的價值定位其實并不允許在其空間上進行大規(guī)模的房地產開發(fā)。一般而言，特色小鎮(zhèn)處在城鄉(xiāng)結合部，一方面承接城市轉移出來的要素資源，并通過自身產業(yè)的加工分理，朝著鄉(xiāng)村進行路徑最短與效率最高的經(jīng)濟輻射。

另一方面，特色小鎮(zhèn)面向鄉(xiāng)村構建起農產品加工、分級包裝與營銷，為城市傳遞與輸送產品與服務；不僅如此，特色小鎮(zhèn)還承擔著城鄉(xiāng)信息咨詢、人才培養(yǎng)等服務產業(yè)的打造功能，進而促成鄉(xiāng)村一二三產業(yè)更好的粘連與融合。

概而言之，特色小鎮(zhèn)作為引領者可以在一個合理的空間范圍里將城市功能和鄉(xiāng)村功能有效融合起來，形成城鄉(xiāng)一體發(fā)展格局，進而帶動鄉(xiāng)村振興。而完成以上價值與功能的延伸和傳遞，遠非房地產企業(yè)所能勝任，而只有通過特色小鎮(zhèn)中的多主體產業(yè)聚集與協(xié)同方可實現(xiàn)。

當然，特色小鎮(zhèn)除了健康綠色的生態(tài)環(huán)境，為人們提供宜居空間，還需要更多人性化的服務設施配置，因此，特色小鎮(zhèn)須配備教育、文化、醫(yī)療、環(huán)保等多重硬件設施，這樣，特色小鎮(zhèn)也就離不開地產商所開發(fā)出的產品供給。

但是，對于房地產企業(yè)而言，面向特色小鎮(zhèn)所提供的房屋品種，凝結其上的公益性應當大于商業(yè)性，在保持微利的前提下，每個地產商都應盡可能策應小鎮(zhèn)支柱產業(yè)的構建以及服務設施的鋪展。

在這里，為了防止特色小鎮(zhèn)的產業(yè)“空心化”與“房地產化”，政策與監(jiān)管層面必須突出以下幾個方面：

首先，“小而美”是特色小鎮(zhèn)之魅，也是特色小鎮(zhèn)之優(yōu)，為此，必須制定出嚴格與清晰的開發(fā)規(guī)劃，圈定明確的區(qū)域版圖范圍，決不允許任何企業(yè)越界擴建，更不允許房地產商圍繞特色小鎮(zhèn)進行邊界開發(fā)。

其次，基于引資與產業(yè)構建的客觀需要，特色小鎮(zhèn)應采取地產商+實體產業(yè)的進入方式與開發(fā)模式，明確出臺一個地產商只有聯(lián)手一定數(shù)量與一定資產規(guī)模的非地產企業(yè)，方可在特色小鎮(zhèn)進行商業(yè)開發(fā)的政策規(guī)定。

再次，在特色小鎮(zhèn)推行租售結合與以租為主的住房配置方式，為此，需要明確規(guī)定出地產企業(yè)可供租售的房屋建造比重；為了防止投機資本的作祟，可運用已經(jīng)面世的全國不動產信息平臺，對特色小鎮(zhèn)售賣商品房進行限購，從需求端首先抑制房價上漲的苗頭；與此同時，要嚴厲打擊中介機構與投資者聯(lián)手炒作房產的行為。

最后，國家相關部門應建立一套針對特色小鎮(zhèn)的動態(tài)評價與復盤考核機制，包括特色小鎮(zhèn)中的產業(yè)數(shù)量以及核心支柱產業(yè)的企業(yè)集群數(shù)目，一、二、三次產業(yè)的構成比例，非房地產企業(yè)利稅貢獻指標等，并及時果斷地叫停地產開發(fā)占比過重、產能過剩與低端產業(yè)循環(huán)的偽特色小鎮(zhèn)，同時，要嚴格控制特色小鎮(zhèn)的數(shù)量，在高質量的對標中不斷優(yōu)化特色小鎮(zhèn)的整體形象。